Profesionalni upravnik zgrade

U nastavku ove web stranice vam dostavljamo informativne odgovore na često postavljena pitanja koja nam postavljaju vlasnici posebnih delova. Za pitanja pravne prirode je najbolje da angažujete advokata koji se bavi ovom problematikom i tumačenjem Zakona.

Zašto odabrati nas?
→ Više od 20 godina iskustva u upravljanju stambenim zajednicama,
→ iskustvo u upravljanju velikim zgradama sa više od 120 posebnih delova,
→ dobra, višedecenijska saradnja sa privatnim firmama u otklanjaju problema u zgradama,
→ transparentnost u informisanju vlasnika,
→ dobra saradanja sa advokatskom kancelarijom.

Ukoliko želite da odaberete nas da upravljamo vašom zgradom popunite zahtev za dostavljanje naše ponude.

KO JE ODGOVORAN ZA VRAĆANJE KREDITA STAMBENE ZAJEDNICE?

Odgovor na pitanje je u članu 47 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada:
"Stambena zajednica odgovorna je i za štetu koja nastane od dela zgrade
kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta.

U slučaju iz stava 2. ovog člana, zajedno sa stambenom zajednicom za štetu
odgovaraju solidarno i svi vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova.
Stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova, imaju
pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu u roku od jedne godine od dana
isplate, odnosno naknade štete oštećenom.

Vlasnici posebnog, odnosno samostalnog dela su prema trećim licima
supsidijarno odgovorni za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice ako se
od stambene zajednice ne dobije ispunjenje obaveze, kao i za štetu zbog
neispunjenja obaveze.

U slučaju iz stava 5. ovog člana vlasnici posebnog i samostalnog dela
odgovaraju solidarno.

Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela koji ispuni obavezu stambene
zajednice ima pravo regresa od ostalih vlasnika posebnih, odnosno samostalnih
delova."
Iz gore navedenog može se zaključiti da su odgovorni svi vlasnici posebnih delova.

KAKO SAZNATI KO JE UPRAVNIK U ZGRADI?

Vrlo često nam se javljaju vlasnici stanova koji ne znaju ko im je upravnik zgrade pa je formirano ovo pitanje i dajemo vam odgovor u nadi da smo vam pomogli:
Sajt za proveru podataka ko je upravnik u vašoj zgradi možete videti na internet sajtu na adresi (obavezno uneti naziv ulice i broj zgrade, kliknuti na naziv vaše zgrade i pogledati detalje):
https://katastar.rgz.gov.rs/StambeneZajednice/
Ako je u vašoj zgradi izabran profesionalni upravnik, kontakt podatke upravnika možete pronaći na internet adresi:
https://usluge.pks.rs/portal/registar-upravnika-zgrada

Sugestije - predlozi

Uvek smo raspoloženi da čujemo sugestije i predloge vlasnika posebnih delova.
Treba samo imati na umu dve stvari:
1. stambena zajednica nije privatna kuća u kojoj odlučuje jedna osoba, već u njoj ima više vlasnika pa je za usvajanje određenog predloga potrebna saglasnost 51% vlasnika posebnih delova, a u nekim situacijama i 2/3

2. estetski radovi u zgradi su prihvatljivi kad zgrada ima obezbeđen novac za hitne intervencije kao što je prokišnjavanje krova, kvarovi i zamena delova na liftu i slično.

IMAMO UPRAVNIKA ZGRADE KOJI NIŠTA NE RADI A PLAĆAMO GA?

Upravnik zgrade redovno svakog meseca dostavlja vlasnicima stanova račune kojim vlasnici posebnih delova uplaćuju na račun svoje zgrade različite iznose kao što su: investiciono održavanje, tekuće održavanje, naknada za održavanje higijene zgrade, održavanje lifta, upravljanje i drugo.
Samom dostavom računa, vođenjem evidencije dužnika, prinudnim potraživanjima i slično upravnik pomaže zgradi da ima fondove kojima se rešavaju problemi, odnosno plaćaju majstori koji rešavaju probleme zajedničkih delova zgrade.

Vlasnici posebnih delova imaju obavezu da sve probleme u zgradi prijavljuju upravniku zgrade koji probleme prosleđuje preduzećima koja održavaju zgradu kao što je Vojna ustanova, JP Gradsko stambeno i druga preduzeća sa kojima zgrada ima zaključen ugovor o održavanju zgrade.

Nakon upravnikove (ili vlasnikove) prijave problema preduzeće zaduženo za održavanje zgrade rešava prijavljen problem ukoliko je to u njihovoj nadležnosti. Preduzeća koja održavaju zgradu, održavaju zajedničke instalacije, a ne i instalacije koje pripadaju vlasniku stana, odnosno posebnom delu, izuzev ako ta firma nema zaključen ugovor sa zgradom po kom ona održava i instalacije u posebnom delu odnosno stanu, lokalu, garaži i slično.
Brzina rešavanja problema ne zavisi od upravnika već od firme koja održava zgradu.

Ukoliko preduzeće koje održava vašu zgradu pošalje ponudu čija je cena preskupa vlasnicima posebnih delova u tom slučaju upravnik zgrade kao i vlasnici mogu prikupljati ponude privatnih firmi i finansiranje tih radova obaviti preko povoljnije ponude pod uslovom da pronađu povoljniju cenu za takve radove.

IMAMO GARAŽU U ZGRADI. DA LI I GARAŽA PRIPADA STAMBENOJ ZAJEDNICI?

Da. Garaža pripada stambenoj zajednici što je definisano članom 3. stav 1, tačka 2 koja kaže šta je zgrada:
...zgrada je objekat sa krovom i spoljnim zidovima, izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, a namenjena je za stanovanje, obavljanje neke delatnosti ili za smeštaj i čuvanje životinja, robe, motornih vozila, opreme za različite proizvodne i uslužne delatnosti i dr. Zgradama se smatraju i objekti koji imaju krov, ali nemaju (sve) zidove (npr.
nadstrešnica), kao i objekti koji su pretežno ili potpuno smešteni ispod površine zemlje (skloništa, podzemne garaže i sl.);...
tačka 12 Zakona u objašnjenima pojmova Zakon kaže:
...garaža je zatvoreni prostor u zgradi ili van nje, koji čini posebnu funkcionalnu celinu, a sastoji se od jednog ili više garažnih mesta ili garažnih boksova. Garaža koja se sastoji od više garažnih mesta, odnosno garažnih boksova, sadrži i zajedničke delove koji služe pristupu svakom garažnom mestu, odnosno garažnom boksu; ...
Kad govorimo o glasanju vlasnika garaže član 43. stav 2 Zakona kaže:
...Izuzetno od stava 2. ovog člana, vlasnik garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa nema poseban glas po osnovu prava svojine na tom posebnom delu osim u slučaju da je to jedini posebni deo koje jedno lice poseduje, u kom slučaju to lice ima pravo glasa u skupštini samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalazi garaža, garažno mesto, odnosno garažni boks....
Dakle zaključak je da jednu stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova odnosno posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks. Prostor u garaži koji nije garažno mesto ili boks predstavlja zajednički deo.

NISAM POTPISAO-LA ODLUKU SKUPŠTINE STAMBENE ZAJEDNICE

Ukoliko je većina vlasnika stanova glasala (51% ili 2/3 u zavisnosti od vrste odluke) i dala saglasnost za donošenje neke odluke skupštine stambene zajednice vi ste u obavezi da je poštujete bez obzira da li ste je vi potpisali ili niste.

KOME IDE NOVAC KOJI PLAĆAM ZA ZGRADU?

Tekuće održavanje se uplaćuje na račun zgrade ili na račun preduzeća kome je povereno održavanje zgrade.
Investiciono održavanje se uplaćuje na račun zgrade.
Naknada za upravljanje se uplaćuje na račun zgrade a onda se sa računa zgrade uplaćuje organizatoru profesionalnog upravljanja sa kojim zgrada ima zaključen ugovor a kod kog je profesionalni upravnik zaposlen.
Održavanje higijene zgrade se uplaćuje na račun zgrade a onda se sa računa zgrade uplaćuje firmi sa kojom zgrada ima zaključen ugovor o održavanju higijene zgrade.
Drugi fondovi se uplaćuju na račun zgrade.

ODRŽAVANJE ZGRADE I POPRAVKA LIFTA

Kvarove na liftu upravnik, na osnovu prijave vlasnika stana, dostavlja preduzeću koje vrši uslugu održavanja lifta u vašoj zgradi, kao što je Vojna ustanova, Gradsko stambeno ili privatnoj firmi koja ima zaključen Ugovor o održavanju lifta.
Brzina popravke lifta zavisi od preduzeća kome su vlasnici stanova Ugovorom poverili održavanje lifta.
U slučaju da vlasnici nisu zadovoljni održavanjem lifta mogu zahtevati od upravnika da se ugovor sa postojećom firmom raskine (ukoliko se sakupi potreban broj potpisa vlasnika stanova) i da se odabere neka druga firma koja će obavljati poslove održavanja lifta o čemu odlučuje skupština stambene zajednice.
Lift zgrade može održavati samo i isključivo sertifikovano preduzeće za pružanje takve usluge i vrlo je važno da zgrada ima zaključen ugovor sa tom firmom kako bi bio zaštićen pravni interes stambene zajednice, odnosno zgrade.

Ista situacija, kao i sa liftovima, je i kad je reč o održavanju higijene zgrade.

Važno je znati da sve primedbe na rad takvih firmi vlasnici daju na sednicama ili pismeno upravniku zgrade. Pored navedenog vlasnik se uvek može obratiti i navedenoj firmi, jer on plaća njihove usluge, kao što zove i kablovskog operatera kad mu ne radi internet ili televizija.

Ukoliko je zgrada održavanje zgrade poverila organizatoru profesionalnog upravljanja važno je da se ugovor zaključen između organizatora i stambene zajednice dostavi vlasnicima kako bi se upoznali sa pravima i obavezama.

Ukoliko zgrada nema ugovor o održavanju zgrade angažuju se privatna preduzeća za održavanje zgrade i rešavanje problema u zgradi.

ZAJEDNIČKE INSTALACIJE ZGRADE

Zajedničke instalacije vodovodnih i kanalizacioni cevi su cevi kod idu ravno od nivoa zemlje do vrha zgrade i te se cevi popravljaju o trošku zgrade.
Sve cevi koje se priključuju na zajedničku cev pripadaju vlasniku stana koje je vlasnik dužan popravljati o svom trošku.

DA LI UPRAVNIK ZGRADE KONTROLIŠE KVALITET ČIŠĆENJA ZGRADE?

Ne. Profesionalni upravnik vaše zgrade ne vrši kontrolu čišćenja zgrade samim tim što i ne živi u zgradi. Kontrolu kvaliteta čišćenja zgrade vrše svi vlasnici posebnih delova zgrade, a svoje nezadovoljstvo kvalitetom obavljenih radova prijavljuju upravniku zgrade.

OD KOGA ZAVISI BRZINA POPRAVKE LIFTA?

U slučaju kvara lifta u zgradi potrebno je da prijavite kvar lifta upravniku ili profesionalnom upravniku zgrade kako bi se kvar-problem prijavio preduzeću koje održava lift u vašoj zgradi. Naravano, uvek i vi, kao vlasnik stana, imate pravo da prijavite kvar firmi koja održava lift u vašoj zgradi.
Brzina popravke lifta zavisi od majstora firme koja ima zaključen ugovor sa zgradom o održavanju lifta kao i od vrste kvara. Važno je reći i to da brzina popravke lifta zavisi i od sredstava koje zgrada ima na računu zgrade a koji su namenjeni za lift.
Ako je kvar veći, vlasnici će morati sačekati da se deo, koji je u kvaru, popravi ili zameni.

CURI MI IZ KOMŠIJINOG STANA. ŠTA DA RADIM?

Ukoliko imate curenje vode iz stana iznad Vas potrebno je da problem prijavite upravniku zgrade, kako bi se problem evidentirao i utvrdilo da li Vam curi od komšije ili eventualno neke zajedničke vodovodne cevi koja prolazi u tom delu zida, što jeste u nadležnosti upravnika zgrade.
Ukoliko Vam curi od komšije, upravnik nema nadležnosti nad tim problemom, već je potrebno da popričate sa Vašim komšijom i rešite problem komšijski - dogovorom.
Ukoliko komšija i dalje ne preduzima ništa obratite se komšiji pismeno, preko pošte sa poštanskom povratnicom, kako bi imali dokaz da ste ga obavestili o navedenom problemu.
Ukoliko i dalje komšija ne preduzme ništa, obratite se pismeno komunalnoj inspekciji, prilažući dopis koji ste poslali Vašem komšiji i koji nije preduzeo ništa po pitanju curenja.

KOJI RADOVI SU RADOVI NA INVESTICIONOM ODRŽAVANJU ZGRADE?

U skladu sa Pravilnikom o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja programa održavanja (Sl. glasnik RS broj 54/17) citiramo član 2., stav 4:

"U cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade sprovode se aktivnosti na investicionom održavanju, kojim se poboljšavaju karakteristike postojećih elemenata zgrade u odnosu na izvedeno stanje, njihovom zamenom elementima boljih karakteristika, odnosno dužeg veka trajanja."

KOME SE UPLAĆUJE NOVAC OD INVESTICIONOG ODRŽAVANJA?

Sve uplate vlasnika stanova se uplaćuju, putem računa, na račun stambene zajednice, koji je otvoren kod Banke.
I naša usluga se uplaćuje na račun stambene zajednice, a po ispostavljenom, mesečnom računu Organizatora profesionalnog upravljanja,  se prebacuje na račun organizatora profesionalnog upravljanja.
Novac vlasnika za investiciono održavanje se uplaćuje na račun stambene zajednice, preko objedinjenih računa, koje Vam dostavljamo, u Vaše PTT sanduče. Tako prikupljen novac, za investiciono održavanje, ostaje na računu stambene zajednice, jer on pripada stambenoj zajednici i čini fond stambene zajednice.
Ako stambena zajednica nema zaključen ugovor sa nekom firmom o tekućem održavanju, novac od tekućeg održavanja se uplaćuje na račun stambene zajednice.

DA LI MOGU JA DA NE PLAĆAM USLUGU PROFESIONALNOG UPRAVNIKA?

Da li mogu ja kao vlasnik stana da ne plaćam naknadu za profesionalnog upravnika jer sam Vas doveo u zgradu?
Sve odluke stambene zajednice kao i Ugovor sa profesionalnim upravnikom se odnose na Stambenu zajednicu kao pravno lice u celini, a ne na pojedine vlasnike stanova, poslovnog prostora ili garažnog mesta.

ZAŠTO DA ODABEREMO VAS ZA PROFESIONALNOG UPRAVNIKA

Pored osnovnih usluga koje pružamo svojim korisnicima definisanih Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, imamo dobru saradnju sa kompanijama koje nude usluge održavanja zgrade. 
Iskustvo od 20 godina nam je mnogo pomoglo da steknemo obostrano poslovno poverenje sa poslovnim partnerima.

KAKO DA ZNAM DA PROFESIONALNI UPRAVNIK RADI DOBRO?

Najbolji način za kontrolu rada upravnika jeste da mu se obraćate pismeno kako bi imali trag šta ste mu pisali i tražite da Vam povremeno dostavi finasijsko stanje zgrade koji sadrži prihode i rashode zgrade.
Uveli smo informacioni sistem sa ciljem evidencije Vaše prijave kao i praćenja načina rešavanja Vaše prijave. Svaki vlasnik stana ima pristup informacionom sistemu i pregled informacija o aktuelnim dešavanjima kao i o svim prijavama vlasnika posebnih delova.
Naš profesionalni upravnik je u obavezi da Vam dostavi odgovor na Vaše pitanje.

KAD MOŽEMO POTPISATI UGOVOR SA VAMA?

Procedura je jednostavna. Sve što je potrebno je da nam se predstavnik zgrade ili ulaza zgrade obrati na telefon: 060.6.000.249 ili na e-mail adresu: info@profesionalniupravnikzgrade.com . Pre potpisivanja ugovora sa novim organizatorom važno je da je prethodni ugovor raskinut.

KOLIKA JE CENA USLUGE PROFESIONALNOG UPRAVLJANJA?

Mesečna cena usluge profesionalnog upravljanja iznosi od 350,00 dinara po posebnom delu.

Pored cene usluge za upravljanje postoje i drugi troškovi koji se naplaćuju, kao što je dostava računa, utrošen kancelarijski materijal, slanje pisama poštom, angažman advokata, veštaka i slično.
šta je poseban deo?
Poseban deo je: stan, poslovni prostor, garaža, garažno mesto i parking mesto.

Cena usluge zavisi od stanja zgrade, kao i same volje vlasnika stanova da učestvuju u kreiranju lepšeg stanja zgrade.
Više o ceni naše usluge.

KAKO NAPLAĆUJETE SVOJE USLUGE?

Usluge naplaćujemo na osnovu ispostavljenog mesečnog računa stambenoj zajednici.
Svaki vlasnik stana ili lokala dobija svoj račun na kom su objedinjene sve usluge o kojima je Stambena zajednica donela odluku.
Račune dostavljamo u Vaše PTT sanduče od 01. do najduže 15. u mesecu za tekući mesec.
Rok plaćanja računa je poslednji dan u mesecu za tekući mesec.

Pored toga što račune dobijate u Vaše PTT sanduče, svaki vlasnik ima mogućnost da račun, kao i zaduženje prati online preko našeg informacionog sistema.

KOLIKO TRAJE MANDAT PROFESIONALNOG UPRAVNIKA?

Trajanje mandata profesionalnog upravnika zgrade definisan je Ugovorom zaključenim između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja.

KOLIKO TRAJE MANDAT PRINUDNOG UPRAVNIKA?

Prinudni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

DA LI JE ODLUKA ZGRADE OBAVEZUJUĆA I ZA MENE?

Odluka Skupštine stambene zajednice je obavezujuća za sve vlasnike posebnih delova, kao i za upravnika zgrade.
Odluke moraju biti donešene u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

ŽIVIM NA DRUGOJ ADRESI I ŽELIM DA MI DOSTAVLJATE RAČUN NA DRUGU ADRESU

Moguće je da Vam dostavljamo Vaš račun na drugu adresu kao i u PTT sanduče stana u Vašoj zgradi u kojoj je naš profesionalni upravnik.
Poštanske troškove slanja računa na drugu adresu snosi vlasnik stana što mu se prikazuje u mesečnom računu.
Potrebno je da nam dostavite zahtev na naš email info@profesionalniupravnikzgrade.com ili da preko informacionog sistema dostavite poruku u kojoj nas obaveštavate o tome, kao i o adresi na koju želite da Vam dostavljamo račun preko pošte, s tim da ste u obavezi da nas, svaki put kad promenite Vašu adresu o tome i obavestite, kako bi račun dostavljali na ispravnu adresu.
Pored toga što ćemo dostavljati račun na Vašu adresu, dostavljaćemo ga i dalje i na adresu zgrade u kojoj je naš profesionalni upravnik.

NE ZNAM KAD JE NEKA ODLUKA ZGRADE DONEŠENA

Svaki vlasnik stana može upravniku tražiti da mu dostavi kopiju odluke, overenu pečatom i potpisom profesionalnog upravnika zgrade da je verodostojna originalu.

Naš profesionalni upravnik odluke objavljuje na informacionom sistemu koje može videti svaki vlasnik stana, ali bez obzira na to postavlja se i obaveštenja na oglasnu tablu.

SPISAK STANARA?

Obratili smo se Povereniku za informacije od javnog značaja i zaštitu podataka o ličnosti sa pitanjem: "Da li je dozvoljeno da se objavi spisak stanara na ulazu u stambenu zgradu, koji sadrži ime i prezime vlasnika stana, broj stana i imena i prezimena članova domaćinstva tog stana?"i dobili sledeći odgovor:
"Prema Zakonu o zaštiti podataka o ličnosti pravni osnov za obradu podataka o ličnosti može biti ili zakonsko ovlašćenje ili saglasnost lica čiji se podaci obrađuju (član 8. tačka 1.). U našem zakonodavstvu, prema trenutno važećem stanju zakona, nije dato zakonsko ovlašćenje da se u stambenim zgradama ustanovi spisak stanara, niti je propisano koji se podaci o ličnosti stanara prikupljaju i objavljuju.
Iz navedenog proizilazi da je obrada i objavljivanje tih podataka moguća samo uz pisani pristanak svakog pojedinačnog stanara u konkretnoj stambenoj zgradi."

ŠTA JE STAMBENA ZGRADA?

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana.

ŠTA AKO STAMBENA ZGRADA IMA VIŠE ULAZA?

Ako zgrada ima više ulaza, svaki ulaz može formirati zasebnu stambenu zajednicu ili svi ulazi da formiraju jednu stambenu zajednicu.
Naše iskustvo govori da je mnogo bolje, ako zgrada ima više ulaza, formirati jednu stambenu zajednicu (imati jednog upravnika) sa ciljem većeg prikupljanja sredstava radi lakšeg rešavanja vitalnih problema sa prokišnjavanjem i sancijom krova, fasade i drugih investicionih radova na zgradi kao celini.

DA LI SE STAMBENE I STAMENO-POSLOVNE ZGRADE RAZLIKUJU U POGLEDU UPRAVLJANJA?

Ne. U zgradama koje se sastoje od stambenih i poslovnih prostora na jednak način se formira stambena zajednica i organizuju poslovi upravljanja kao kod stambene zgrade.

KOJA SU PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA STANA, LOKALA (POSEBNOG DELA)?

Prava vlasnika posebnog dela osim prava svojine su:

-vršenje svojinskih ovlašćenja na svom posebnom delu,
-izvodi radove (popravke, adaptacije i sl) u svom posebnom delu, u skladu sa zakonom,
-vršenje popravki i drugih radova na zajedničkim delovima zgrade,
-korišćenje zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom,
-pokretanje postupka pred nedležnim sudom protiv odluka skupštine stambene zajednice koje su donete suprotno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada,
-da mu se prvom ponudi prenos prava svojine (pravo prečeg prenosa) nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje ili nadziđivanja,
-pokretanje inicijative za zakazivanje sednice skupštene stambene zajednice,
-zakazivanje sednice skupštine stambene zajednice ukoliko to ne učini upravnik,
-podnošenje prijave za uvođenje prinudne uprave jedinici lokalne samouprave,
-zahtevanje od upravnika/profesionalnog upravnika da mu omogući vršenje uvida u stanje na tekućem računu stambene zajednice
-druga prava u skladu sa zakonom.

Obaveze vlasnika posebnog dela su:

-da korišćenjem svog posebnog dela na ometa korišćenje drugih delova zgrade,
-da svoj poseban deo održava tako da ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade,
-da održava zajednički deo zgrade koji je u sklopu njegovog posebnog dela,
-da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zgrade,
-da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo radi izvršenja popravki, odnosno potrebnih radova u slučaju kada je to neophodno zbog održavanja zgrade,
-da redovno učestvuje u radu i odlučivanju skupštine stambene zajednice,
-da se pridržava donetih pravila vlasnika,
-da se pridržava propisanog kućnog reda,
-da obavesti upravnika u slučaju da neće biti u mogućnosti da se odazove pozivu za održavanje sednice skupštine,
-druge obaveze u skladu sa zakonom.

ŠTA JE STAMBENO-POSLOVNA ZGRADA?

Stambeno-poslovna zgrada je zgrada u kojoj postoji najmanje tri posebna dela od kojih je bar jedan stan, odnosno bar jedan poslovni prostor.

KO UPRAVLJA STAMBENOM ZGRADOM?

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice, dok upravnik ili profesionalni upravnik (ukoliko je stambena zajednica odlučila da poslove upravljanja zgradom poveri profesionalnom upravniku) izvršava odluke stambene zajednice.

KO MOŽE BITI UPRAVNIK STAMBENE ZAJEDNICE?

Svaka stambena zajednica ima upravnika. Upravnik stambene zajednice može biti svaki vlasnik stana ili poslovnog prostora. Ukoliko je vlasnik stana ili posl. prostora ovlastio člana porodičnog domaćinstva ili zakupca da vrši njegova prava kao člana skupštine, u tom slučaju i ta lica mogu biti izabrana za upravnika.

DA LI BI NAM VI MENJALI SIJALICE U ZGRADI KAD PREGORE?

U cenu plaćanja mesečne naknade za profesionalnog upravnika ne ulazi i cena radova, kao što je zamena pregorelih sijalica, na hodniku Vaše zgrade.
Organizator profesionalnog upravljanja može menjati pregorele sijalice.
Naravno, najbolje je da se u zgradi ugradi led rasveta (u zavisnosti od sredstava koje zgrada ima na računu zgrade, a u skladu sa prioritetima) koja ima sledeće prednosti:
-mala potrošnja (od 10W do 24W)
-duži vek trajanja od sijalice
-jače svetlo što doprinosi bezbednosti objekta

Organizator profesionalnog upravljanja može organizovati zamenu pregorenih sijalica na hodniku zgrade, a tu vrstu usluge naplaćuje od stambene zajednice i cena nije uključena u mesečnu cenu za profesionalnog upravnika.

NE ZNAM KOLIKO JE STANJE NOVCA NA RAČUNU ZGRADE

Svaki vlasnik stana ili poslovnog prostora ima pravo tražiti od profesionalnog upravnika zgrade da mu dostavi poslednji izvod banke ili stanje u nekom drugom obliku koje će overiti ili pečatom organizatora profesionalnog upravljanja ili pečatom zgrade, uz obavezno navođenje datuma stanja, ako nije izvod (izvod već ima datum stanja) već neki drugi oblik prikaza stanja na računu zgrade.

Upravnik, bez obzira da li je profesionalni ili iz redova stanara, mora vlasniku na njegov zahtev dostaviti stanje na računu zgrade.
Zahtev upravniku poslati poštom, sa poštanskom povratnicom.

Vlasnici stanova i poslovnog prostora u zgradama u kojima je naš profesionalni upravnik imaju mogućnost pristupa informacionom sistemu na kom imaju prikaz stana računa zgrade.

KOMŠIJA KORISTI ZAJEDNIČKU PROSTORIJU

Stambena zajednica donosi odluku o korišćenju i nameni zajedničkih prostorija.
Svaki vlasnik stana ima pravo da koristi zajedničku prostoriju u skladu sa odlukom skupštine stambene zajednice.
Svaki korisnik zajedničke prostorije treba imati Ugovor sa Stambenom zajednicom o korišćenju zajedničke prostorije.
Ako neki vlasnik stana koristi zajedničku prostoriju imate pravo tražiti od Vašeg upravnika informacije ko je koristi kao i dokumentaciju o tome (odluka i Ugovor).
Treba imati u vidu da će upravnik zatamniti neke lične podatke vlasnika u skladu sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti.

NIKAD NEMAMO KVORUM KAKO DONOSITI ODLUKE?

U skladu sa članom 42. stav 2. Skupština stambene zajednice može donositi odluke i van sednice ukoliko su za donošenje nekih odluka vlasnici stanova dostavili pisane izjave.
Važno je u pisanoj izjavi navesti jasno i konkretno razlog za šta se vlasnik stana izjašnjava.
Poželjno je da se prikupljanjem potrebnog broja izjava ipak organizuje sastanak skupštine stambene zajednice na kom će se putem Zapisnika i Odluke ozvaničiti pisane izjave.

Ukoliko imate potreban broj pisanih izjava za donošenje određene odluke, vlasnici stanova koji su dali pisane izjave, a nisu prisutni na sastanku, smatra se da jesu prisutni na sastanku po pitanju tačaka dnevnog reda za koje su i dali pisane izjave u skladu sa članom 44. stav 4. Zakona:

"Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici."

DOGRADNJA ZGRADE - NADZIĐIVANJE

Detaljnije o dogradnji i nadziđivanju zgrade pročitajte više u preporukama o stanadardu arhitektonskih usluga
Izdvajamo sledeće:
"Tekstualna dokumentacija idejnog projekta, u zavisnosti od vrste i klase zgrade, odnosno vrste radova koji se izvode, sadrži tehnički opis sa opštim podacima o objektu, odnosno vrsti radova, izbor i opis predviđenih materijala, instalacija i opreme, popis predviđenih radova i dr. Tehnički opis, u slučaju rekonstrukcije, odnosno sanacije zgrade, između ostalog sadrži procenu  stabilnosti i nosivosti konstrukcije postojećeg zgrade, kojim se utvrđuje mogućnost izvođenja projektovanih radova."

KAKO ODABRATI PROFESIONALNOG UPRAVNIKA?

Naše preduzeće nudi uslugu profesionalnog upravnika te možete angažovati nas ili pogledati spisak svih profesionalnih upravnika (registar) koji vodi Privredna komora Srbije i možete sa tog spiska izabrati bilo kog profesionalnog upravnika za upravnika vaše zgrade.
Registar profesionalnih upravnika
Za angažovanje profesionalnog upravnika iz našeg preduzeća popunite online formular za dostavu ponude na vašu email adresu.

KAKO SMENITI UPRAVNIKA IZ REDOVA STANARA?

Upravnika iz redova stanara menjate ili na kraju njegovog mandata, koji traje 4 godine ili prevremeno, ukoliko niste zadovoljni sa njegovim radom i organizacijom ili zbog nekih drugih razloga.
Za smenu i izbor upravnika iz redova stanara potrebna je saglasnost proste većine vlasnika stanova, kao i neko iz redova stanara ko želi biti upravnik.

Za smenu upravnika iz redova stanara i izbor profesionalnog upravnika potrebna je saglasnost 2/3 vlasnika stanova.
Redosled radnji:


-Dostaviti upravniku zgrade pismen zahtev (najbolje poštom sa poštanskom povratnicom) za organizovanje sastanka sa dnevnim redom (smena upravnika).
-Ukoliko upravnik ne zakaže sastanak u roku od najduže 10 dana od dana prijema Vašeg zahteva, sastanak može zakazati bilo koji vlasnik stana u zgradi.
-Na sastanku se vodi zapisnik i donosi odluka o smeni dosadašnjeg upravnika i izboru novog sa potpisima proste većine vlasnika stanova.
-Nakon izbora novog upravnika vršite promenu upravnika zgrade u registru kod jedinice lokalne samouprave.
Upravnik zgrade se može smeniti i davanjem pisanih izjava te se odluka skupštine stambene zajednice može doneti i van sednice a u skladu sa članom 42. stav 2. Zakona.
Za sva Vaša pitanja stojimo Vam na raspolaganju.
Za angažovanje profesionalnog upravnika iz našeg preduzeća popunite online formular za dostavu ponude na vašu email adresu.

KAKO SMENITI PROFESIONALNOG UPRAVNIKA?

Stambena zgrada ima zaključen ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja, te je u slučajevima, kad vlasnici stanova odluče da smene profesionalnog upravnika, poželjno od organizatora zatražiti promenu upravnika ili raskinuti ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja.
Postoje dve mogućnosti Zakonom predviđene.

Prva mogućnost:


-Dostaviti profesionalnom upravniku zgrade pismen zahtev (poštom sa poštanskom povratnicom) za organizovanje sastanka dana sa dnevnim redom (smena profesionalnog upravnika i raskid ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja).
-Ukoliko profesionalni upravnik ne zakaže sastanak u roku od najduže 10 dana od dana prijema Vašeg pismenog zahteva, sastanak može zakazati bilo koji vlasnik stana u zgradi.
-Na sastanku se vodi zapisnik i donosi odluka o smeni dosadašnjeg profesionalnog upravnika i raskidu ugovora sa organizatorom i potpisima 2/3 vlasnika stanova.
-Zakazan sastanak organizuje profesionalni upravnik ili vlasnik stana koji je zahtevao raskid ugovora sa organizatorom, a samim tim i profesionalnih upravnikom.
-Nakon sastanka organizatoru se dostavlja  (poštom sa poštanskom povratnicom) zahtev za raskid ugovora kao i kopija Zapisnik-a i odluke sa potpisima 2/3 vlasnika stanova.
-Nakon smene organizatora i profesionalnog upravnika, birate novog profesionalnog upravnika (iz registra profesionalnih upravnika) ili upravnika iz redova stanara.
-Nakon izbora novog upravnika vršite promenu upravnika zgrade u registru kod jedinice lokalne samouprave.

Od smene od izbora novog upravnika stambena zajednica ima rok najduže 30 dana da izabere novog upravnika u skladu sa članom 49. stav 6. Zakona kako ne bi dobila prinudnu upravu.
Druga mogućnost predviđena Zakonom:

Organizator i upravnik zgrade se mogu smeniti i davanjem pisanih izjava te se odluka skupštine stambene zajednice može doneti i van sednice, a u skladu sa članom 42. stav 2. Zakona.

-Prikupite pisane izjave vlasnika stanova sa kojom su vlasnici saglasni da smene organizatora profesionalnog upravljanja. U izjavi obavezno navedete ime i prezime vlasnika stana koji će u tom poslu zastupati zgradu,
-Lice koje zastupa zgradu, nakon prikupljenih 2/3 saglasnosti vlasnika, sastavlja odluku o raskidu Ugovora koji dostavlja organizatoru na adresu (dostavljate kopiju),
-Sačekajte da istekne rok za raskid Ugovora,
-Po isteku Ugovora prikupite ponude za novog organizatora profesionalnog upravljanja.

Za sva Vaša pitanja stojimo Vam na raspolaganju.

Za angažovanje profesionalnog upravnika iz našeg preduzeća popunite online formular za dostavu ponude na vašu email adresu.